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长租公寓的“流血”故事:爆雷后租户成牺牲品,蛋壳三季亏25亿

  事关“衣食住行”中花销最大的“住”,长租公寓在时代洪流和资本追捧中站上了风口。几年成长后,长租公寓规模日益壮大,却也陷入愈来愈深的亏损泥潭,爆雷乱象频发。

  眼下上百万间的长租公寓,早已与庞大的租户群体和金融机构深度绑定,一旦爆雷租户们成了最大的“牺牲品”。

  在复杂难解的背景下,长租公寓迎来了史上最严格监管。

  12月25日,住建部等六部委发文,明确了“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成等。

  对于目前还处于大规模亏损状态的长租公寓企业而言,这无异于当头一棒。

  01

  “二房东”难赚钱

  “二房东”的生意成为国内又一风口后,中介、开发商等蜂拥而入,不过风口很快成为风口浪尖。

  从规模上看,中国目前的长租公寓企业,大多属于“中介系”,如自如、青客公寓、蛋壳公寓等,以轻资产的投资模式为主,通过租赁协议从业主手里获得零散房源,进行统一改造装修后,配以运营管理及服务,然后转手出租,赚取的是房租差价和服务费。

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  数据显示,赴美上市的“中介系”代表蛋壳公寓和青客,2019年三季报分别亏损25.15亿元和3.73亿元,较上年同期亏损分别扩大109.35%和15.12%。

  偏重资产操作的“房企系”这一头也并不顺利,龙湖冠寓原CEO韩石曾于2017年表示,三年内不考虑长租公寓的盈利问题,万科总裁祝九胜也曾表示,长租公寓在经营上确实存在压力,但即使亏损也会在股东可接受的范围内。

  可以说整个长租公寓行业,都还在摸索着前进。

  从已有数据来看,过高的成本和有限的收入模式,是“中介系”亏损的直接原因。

  以蛋壳公寓为例,其2017年、2018年和2019年1-9月(以下简称“近三个报告期”)总成本占收入比重分别为141.7%、151.8%和151.3%,其中租赁成本、利息支出、折旧摊销和销售费用成为大头。

长租公寓的“流血”故事:爆雷后租户成牺牲品,蛋壳三季亏25亿

  首先是占比最大的租金成本,即向业主支付的租金。蛋壳公寓近三个报告期的租金成本不仅绝对值大幅增长,占收入比重也在不断提高。目前接近90%的比重,基本上已经将盈利的可能扼杀在了摇篮里。

长租公寓的“流血”故事:爆雷后租户成牺牲品,蛋壳三季亏25亿

  都说瑞幸咖啡烧钱,但长租公寓真正烧起钱来,也毫不逊色。前者一杯杯咖啡的送,后者则一间间房的贴。

  这样的局面,主要是在前几年野蛮生长时期,大量长租公寓企业采取“高收低租”的不合理竞争方式,以高于市场行情的价格从业主手里获得房源, 再以低于市场行情的价格租出去,抢占市场份额的同时,也压缩了自己的盈利空间。

  占收入比重15.9%的利息支出,是“中介系”的另一个难题,而融资模式上的差异,是这个问题的关键。

  美国已经成熟的长租公寓企业EQR和AVB,长期维持40%-50%之间的资产负债率,国内蛋壳公寓和青客当前的资产负债率却分别高达99.83%和132.83%。负债中除了大额预收账款,银行借款也是居高不下。

长租公寓的“流血”故事:爆雷后租户成牺牲品,蛋壳三季亏25亿

  年报数据显示,三个报告期末,蛋壳公寓借款总额分别为9.38亿元、30.73亿元和47.01亿元,其中短期借款和将到期的长期借款占借款总额的比重高达80%至96%,相比于长租公寓的经营周期,属于严重的“短贷长投”。

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  采取轻资产投资模式的“中介系”,目前只能通过风投股权融资或者以未来的租金收入发行ABS进行融资,金额和渠道都十分有限,资金成本和资本结构自然受到影响。

  但这是一个短期内难以解决的问题。

  占比15.8%的折旧摊销,指的是蛋壳公寓拿到房源后进行的前期装修投入,在既定协议年限内的分摊金额。

  相比“房企系”集中式长租公寓的装修投入,“中介系”由于房源分散,且各个户型和房屋具体情况不同,在装修过程中的改造需求也不尽相同,规模效应带来单位成本下降短期内还很难实现。

  链家曾表示,当前每年装修分摊占收入的比重在15%左右,与蛋壳公寓的数据十分接近,说明当下头部“中介系”在这个问题上区别并不太大。

  从结果来看,以前由房东分散承担的房屋装修成本、空置成本和宣传成本,被集中、放大之后,“二房东”似乎成了一门不赚钱的买卖。

  而这种“不赚钱”的结果,反过来催生出了更多的问题。

  02

  “租金贷”急刹车

  在整个过程中,“租金贷”和预收租户的房租,成为企业“续命”和扩张的关键。

  以蛋壳公寓为例,公司与租户签订合同时,会通过更低的月租金鼓励其使用“租金贷”作为付款方式。租户在支付首月房租后,向合作银行申请一笔金额为11个月房租之和的贷款,申请成功后,银行将贷款一次性打给蛋壳公寓,租户每月向银行偿还贷款,蛋壳公寓则定期向房东支付租金。

  对蛋壳公寓来说,提前收到而尚未支付给业主的那部分房租,就成为了一个巨大的资金池,体现为“预收账款”。

  蛋壳公寓招股书显示,截至2017年末、2018年末和2019年9月末,蛋壳公寓从金融机构获得的预收款分别为9.37亿元、21.27亿元和31.57亿元,从居民手中获得的预收款则分别为2.06亿元、2.8亿元和7.94亿元。

  这样的好处在于,手头不太宽裕的租户,不用因为押一付三、押一付六而一次性掏出大量现金;而蛋壳公寓,则可以用这部分“未来的房租”作为杠杆,用以增加房源、投入装修,扩大业务规模。

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